Boetebeding bij verkoop woning tussen particulieren, en matigingsbevoegdheid rechter

 
 
 
 

23 september 2012

ing. Jeroen Smelt

 
 

Dit artikel heeft betrekking op onze juridisch specialisatie:

Contractenrecht

De Hoge Raad heeft op 13 juli 2012 (LJN BW4986) bepaald dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matigen gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De Hoge Raad sluit hierbij aan bij haar eerdere uitspraak van 27 april 2007 LJN AZ6638 (Infrahof/Bart Smit). Volgens de Hoge Raad geldt dit niet anders bij de verkoop en koop van een woning tussen particulieren. Feiten

In augustus 2007 heeft X zijn woning verkocht aan Y voor € 210.000,--. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst bevatte een financieringsvoorbehoud en een boetebeding (10% van de koopsom). Het was Y niet gelukt om financiering te verkrijgen voor de gekochte woning. Y heeft niet tijdig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst op grond van het financieringsvoorbehoud te ontbinden. X heeft vervolgens de koopovereenkomst ontbonden en de contractuele boete ad € 21.000,-- opgeëist. X heeft de woning uiteindelijk aan Z verkocht en geleverd voor € 210.000,--. Tussen X en Y is een procedure aanhangig geweest waarin Y de rechter heeft verzocht de boete (ex artikel 6:94 lid 1 BW) te matigen. De rechtbank heeft de vordering afgewezen en het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

Juridisch kader

Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete op verzoek van de schuldenaar worden gematigd.

Artikel 6:94 lid 1 BW bepaalt: “Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet”.

In eerdere rechtspraak heeft de Hoge Raad verwoord dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matigen gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de schade en de hoogte van de (contractuele) boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, Infrahof/Bart Smit). In de uitspraak van 27 april 2007 was sprake van twee professionele partijen. In onderhavige zaak die aan de Hoge Raad is voorgelegd ging het over het matigen van een boete inzake het niet afnemen van een woning tussen twee particulieren.

Y had in deze procedure verzocht, omdat er sprake was van een boetebeding tussen particulieren, dat dan minder terughoudend moet worden omgegaan met de bevoegdheid tot matiging. De Hoge Raad heeft bepaald dat de omstandigheden van het geval uiteindelijk beslissend zijn. Het boetebeding is bedoeld om Y te prikkelen de woning af te nemen. Y had gebruik kunnen maken van het financieringsvoorbehoud om de koopovereenkomst te ontbinden. Dit heeft hij nagelaten. Het door Y aangevoerde argument dat de rechter bij de koop en verkoop van een woning tussen particulieren minder terughoudend moet zijn bij de uitoefening van zijn matigingsbevoegdheid bestaat volgens de Hoge Raad geen grond. Saillant detail is dat de AG wel tot vernietiging had geconcludeerd. De AG meent dat in geval van koop en verkoop van woningen tussen particulieren de rechter minder terughoudend zou moeten zijn bij het uitoefenen van de matigingsbevoegdheid. De AG verwijst in zijn conclusie ondermeer naar uitspraken van lage rechters.

Conclusie

Bij een contractueel overeengekomen boete mag de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De Hoge Raad sluit aan bij haar eerdere arrest (Infrahof/Bart Smit). Volgens de Hoge Raad bestaat er geen reden voor een nuancering in het geval het gaat om de koop en verkoop van een woning tussen particulieren.

mr. ing. H.J.M. Smelt