Ruimtelijk bestuursrecht: de ladder van duurzame verstedelijking

 
 
 
Tom Jeltema
 

22 juli 2015

Tom Jeltema

 
 

Dit artikel heeft betrekking op onze juridisch specialisatie:

Bestuursrecht

Een kleine drie jaar geleden werd door de wetgever de ladder van duurzame verstedelijking in de Wet verankerd. De wetgever wilde dat ruimte in het stedelijk gebied optimaal benut zou worden. Verder wilde de wetgever voorkomen dat er in een stedelijk gebied een overaanbod zou ontstaan met leegstand tot gevolg. Toepassing van de ladder levert in de praktijk nogal eens discussie op. Dat blijkt alleen al uit het feit dat de Raad van State inmiddels tientallen uitspraken heeft gewezen over de ladder. Wat is nu eigenlijk de ladder van duurzame verstedelijking? De ladder moet worden toegepast indien er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Te denken valt aan een nieuwe woonwijk of de aanleg van een bedrijventerrein. Voordat die stedelijke ontwikkeling kan worden ontwikkeld dient eerst te worden vastgesteld of er in de regio wel behoefte is aan een dergelijke ontwikkeling. Bij die behoefte dient rekening te worden gehouden met bestaande leegstand. Als wordt vastgesteld dat er behoefte is dient vervolgens te worden bezien of in die behoefte kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio. Daarbij moet uitdrukkelijk worden gedacht aan herstructurering en transformatie van bestaand gebied.

In een recente uitspraak van de Raad van State (van 20 mei 2015) komt de ladder wederom aan de orde. De procedure gaat over twee concurrenten. De uitspraak is voorts interessant omdat de Raad van State uitvoerig ingaat op de nota van toelichting bij de Wet. Zo overweegt de Raad van State dat de ladder in de Wet is opgenomen om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Voorts wordt nog eens uitdrukkelijk vermeld dat de ladder provinciale en gemeentelijke overheden verplicht nieuwe stedelijke ontwikkelingen af te stemmen op de geconstateerde actuele behoefte en de wijze waarop in deze behoefte wordt voorzien ook regionaal af te stemmen. Van gemeentelijke en provinciale overheden wordt dus verwacht dat zij over hun eigen gemeentegrenzen heen kijken! Zij mogen niet enkel kijken naar de behoefte in eigen gebied maar dienen in de afweging de gehele regio betrekken. Ook overweegt de Raad van State, nog steeds onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis, dat inzichtelijk moet zijn gemaakt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet tot onnodig nieuw ruimtebeslag leidt en geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal leiden. Als er al sprake is van een actuele regionale behoefte dient deze te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod waarbij uitdrukkelijk moet worden gekeken naar leegstaande woningen, kantoren, winkelpanden en bedrijventerreinen. Veelzeggend is de volgende overweging: het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Samengevat: de ladder strekt tot bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik waaronder het voorkomen van onnodig ruimtebeslag en het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. Leegstand is in deze tijd geen uitzondering meer. Vele stedelijke regio’s kampen er mee. De ladder dwingt er toe over de gemeentegrenzen heen te kijken. De ladder is niet hoog: maar drie sporten. Maar de tweede en derde sport zijn niet eenvoudig te beklimmen!

De Raad van State zal er ongetwijfeld nog vaak aan te pas moeten komen om te oordelen of er voor een stedelijke ontwikkeling daadwerkelijk regionale behoefte is en of deze regionale behoefte niet in bestaand gebied kan worden ingevuld. Wordt vervolgd.