Vormerkung beschermt tegen beslag?

 
 
 
Geert Bosman
 

25 augustus 2015

Geert Bosman

 
 
Sinds 1 september 2003 is het op grond van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek mogelijk om de koop van een registergoed, bijvoorbeeld een woonhuis, in te schrijven in de openbare registers. Het doel van die inschrijving is het beschermen van de koper(s) van een registergoed tegen nadelige rechtsfeiten ten aanzien van het registergoed, zoals bijvoorbeeld een na de inschrijving tot stand gekomen bezwaring met een hypotheekrecht door de verkoper(s). De inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers wordt Vormerkung genoemd. Beschermt Vormerkung een koper tegen beslag op het registergoed? 

De inschrijving van de koop beschermt de koper(s) van een registergoed tegen een executoriaal of conservatoir beslag op het registergoed waarvan het proces-verbaal na de inschrijving is ingeschreven in de openbare registers (artikel 7:3 lid 3 sub f BW).

De Vormerkung beschermt dus niet tegen eerder gelegde en ingeschreven beslagen op het registergoed.

Beschermt Vormerkung een koper tegen beslag op de koopsom?

Een schuldeiser van de verkoper(s) kan in plaats van beslag te leggen op het registergoed er ook voor kiezen om beslag te leggen op de door de koper(s) te betalen koopprijs. Dat beslag kan dan gelegd worden onder de koper(s) of onder de notaris.

Door als schuldeiser van de verkoper(s) beslag te leggen op de koopprijs blokkeer je feitelijk de uitvoering van de koopovereenkomst. De koper kan de koopprijs door het beslag namelijk niet meer betalen aan de notaris en daarmee zal de levering van het registergoed aan de koper(s) niet mogelijk zijn.

Er is in de literatuur een discussie ontstaan over de vraag of Vormerkung beschermt c.q. dient te beschermen tegen beslagen op de koopprijs onder de koper(s) en/of de notaris. De uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven kenden op dit punt vaak verschillende uitkomsten. Diverse rechters waren van mening dat een beslag op de koopprijs gelijk beoordeeld diende te worden als een beslag op het registergoed en daarmee in strijd met de beschermende werking van de Vormerkung.

Beslag onder de koper(s)

Door de Hoge Raad is in zijn arrest van 8 oktober 2010 (ECLI:NL:HR:2010: BN1252) echter beslist dat de inschrijving van de koop van een registergoed niet in de weg staat aan een beslag op de koopprijs onder de koper(s). De opsomming van rechtsfeiten in artikel 7:3 lid 3 BW waartegen de inschrijving de koper(s) beschermt is namelijk limitatief. Beslag op de koopprijs onder de koper(s) en/of de notaris is niet opgenomen in die opsomming. Beslag op de volledige koopprijs onder de koper(s) is derhalve niet strijdig met de bescherming die de Vormerkung blijkens de parlementaire geschiedenis bij die wettelijke bepaling dient te bieden.

In zijn arrest van 12 juli 2013 heeft de Hoge Raad bepaald dat een dergelijk beslag niet op grond van artikel 7:3 BW opgeheven hoeft te worden (ECLI:NL:HR:2013:BZ9959).

Beslag onder de notaris

Een uitspraak van de Hoge Raad ten aanzien van een beslag op de koopprijs onder de notaris ligt niet voor. In de praktijk kan het leggen van beslag onder de notaris problemen met zich meebrengen. Enerzijds doordat in een koopovereenkomst niet altijd staat vermeld bij welke notaris en op welke dag de levering zal plaatsvinden. Anderzijds, omdat de partijen bij de koopovereenkomst na een beslag kunnen uitwijken naar een andere notaris.

In de literatuur is over het algemeen het standpunt ingenomen dat een beslag onder de notaris het surplus van de koopprijs, dat wil zeggen dat deel van de koopprijs dat overblijft voor de verkoper(s) na voldoening van hypothecaire schuldeisers en schuldeisers die beslag op het registergoed hebben gelegd voor de Vormerkung, raakt.

In de beslagsyllabus (www.rechtspraak.nl) wordt ook geadviseerd om het verzoek tot verkrijgen van verlof van de Voorzieningenrechter voor conservatoire beslaglegging op de koopprijs onder de notaris te beperken tot dit surplus.

Wetsvoorstel

Er is een definitief wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer dat ten doel heeft de werking van de bescherming die de Vormerkung dient te bieden te verbeteren. In dat wetsvoorstel wordt voorgesteld om een beslag op een registergoed dat na de Vormerkung wordt gelegd na de levering van dat registergoed om te zetten in een beslag op de koopprijs onder de notaris, waaronder dan het surplus dient te worden verstaan. Schuldeisers zouden dan kunnen volstaan met een beslag op het registergoed, ook al heeft Vormerkung plaatsgevonden, en hoeven niet over te gaan tot beslaglegging op de koopprijs onder de koper(s) en/of de notaris. Koper(s) van een registergoed zullen daardoor een effectievere bescherming genieten door de Vormerkung, omdat de uitvoering van de koopovereenkomst niet door het beslag op het registergoed wordt verhinderd.

Advies

Indien u als koper(s) of verkoper(s) van een registergoed wordt geconfronteerd met een beslag of indien u als schuldeiser beslag zou willen leggen in verband met de verkoop van een registergoed door de schuldenaar dan kan TRC Advocaten u daarbij adviseren en van dienst zijn.

mr. Geert (G.D.) Bosman
TRC Advocaten