Afdwingen medewerking aan levering van onroerende zaak

 
 
 
Geert Bosman
 

1 mei 2016

Geert Bosman

 
 

Dit artikel heeft betrekking op onze juridisch specialisatie:

Bouw- en vastgoedrecht

Stel u verkoopt een aantal percelen grond, maar de koper komt de koopovereenkomst niet na doordat de koper op het afgesproken moment geen medewerking verleent aan de levering. Welke middelen staan u dan als verkoper ten dienste?

In een koopovereenkomst staan vaak bepalingen opgenomen voor deze situatie. Het is van belang om de inhoud van de koopovereenkomst bij het navolgende mee te wegen.

U kunt als verkoper de koper in gebreke stellen door hem schriftelijk aan te manen om binnen een redelijke termijn alsnog aan de levering mee te werken.

Als de koper na de ingebrekestelling nog steeds niet meewerkt aan de levering dan ontstaat voor u als verkoper op grond van veel koopovereenkomsten de mogelijkheid om aanspraak te maken op een contractuele boete.

U staat als verkoper daarnaast voor de keuze om of de nakoming van de koopovereenkomst af te dwingen of om de ontbinding van de koopovereenkomst na te streven. Daarbij ontstaat voor u mogelijk een vordering tot vergoeding van de schade die u daardoor lijdt.

Indien u ervoor kiest om nakoming van de koopovereenkomst af te dwingen dan vordert u in de gerechtelijke procedure een veroordeling van uw koper tot nakoming van de koopovereenkomst, althans tot het verlenen van medewerking aan het verlijden van de transportakte bij de notaris.

In de procedure die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:667) kwam onder meer de vraag aan de orde of die medewerking van de koper tot het verlijden van de transportakte op straffe van een dwangsom gevorderd kan worden.

Artikel 611a lid 1 van het Wetboek van Rechtsvordering bepaalt dat geen dwangsom kan worden opgelegd in geval van een hoofdveroordeling tot betaling van een geldsom.

In de meeste koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken, zoals percelen grond, staat dat de verschuldigde koopsom voor de levering betaald moet worden. Brengt dit met zich mee dat een veroordeling tot medewerking aan het verlijden van een transportakte inhoudt dat de hoofdveroordeling betrekking heeft op de betaling van een geldsom?

De Hoge Raad heeft deze vraagt ontkennend beantwoord. 

Volgens de Hoge Raad kan aan een veroordeling tot medewerking aan het verlijden van een transportakte een dwangsom verbonden worden. De reden daarvoor is dat de voldoening aan die vordering niet op een andere wijze verkregen kan worden. Er is namelijk geen rechtstreekse executie mogelijk, omdat er geen directe executiemogelijkheden voorhanden zijn.

Een dwangsom is een financiële prikkel om aan een veroordeling te voldoen en als zodanig kan een vordering tot medewerking aan het verlijden van een transportakte op straffe van een dwangsom een effectief middel zijn om de nakoming van de koopovereenkomst af te dwingen.

Mocht u vragen hebben over het afdwingen van de nakoming van koopovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken dan kunt u zich daarvoor wenden tot de advocaten van de sectie Bouw- en Vastgoedrecht van TRC Advocaten.

mr. Geert (G.D.) Bosman