De Wet Doorstroming Huurmarkt

 
 
 
Mario Struik
 

16 september 2016

Mario Struik

 
 

Dit artikel heeft betrekking op onze juridisch specialisatie:

Bouw- en vastgoedrecht

Op 1 juli jl.  is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. De wet beoogt een betere doorstroming op de huurwoningmarkt te bewerkstelligen, onder meer door het mogelijk te maken om korte huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor woonruimte (zelfstandig en onzelfstandig) te sluiten, net zoals dat nu al bij bedrijfsruimte het geval is.

In de Memorie van Toelichting (MvT) worden twee belangrijke redenen gegeven om het sluiten van dergelijke (korte) huurovereenkomsten (voor bepaalde tijd) mogelijk te maken. 

In de eerste plaats wordt gewezen op de maatschappelijke behoefte die aan woonruimte voor een korte periode bestaat ‘maar waarvoor op dit moment geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bestaat’. Als groepen voor wie deze behoefte heeft te gelden worden in de MvT onder meer arbeidsmigranten, mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, , ex-gedetineerden, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun  koopwoning genoemd.

In de tweede plaats kleven aan het ‘huidige’ artikel 7: 232 (tweede lid) BW in de praktijk te veel onduidelijkheden en onzekerheden. In genoemd artikel wordt de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur geregeld, maar voor een verhuurder is het in veel gevallen onzeker en onduidelijk of zijn verhuur inderdaad onder de omschrijving ‘naar zijn aard van korte duur’ valt. De jurisprudentie geeft op dit punt (zelfs) een sterk wisselend beeld.

Het is hierom dat een korte huurovereenkomst voor bepaalde tijd is ingevoerd. 

Dit nieuwe type huurovereenkomst is opgenomen in artikel 7: 271, eerste lid, van het BW.*

Als maximale termijn voor de tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen heeft een periode van twee jaar te gelden. De huurovereenkomst voor twee jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt met het verstrijken van de termijn waarvoor zij is aangegaan. Het is (nog) wel zo dat de verhuurder voor het verstrijken van de overeengekomen periode de huurder moet voorhouden dat de huurovereenkomst op de overeengekomen (eind)datum eindigt. De verhuurder dient dat uiterlijk één maand van te voren schriftelijk aan de huurder mede te delen, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wordt die schriftelijke mededeling niet of niet tijdig verstuurd, dan ligt na het verstrijken van de overeengekomen (bepaalde) periode een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor. De huurder geniet dan volledige huurbescherming.

Voor onzelfstandige woningen kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar overeen gekomen worden. 

Wat ik hiervoor gezegd heb over de kennisgeving die de verhuurder aan de huurder moet doen geldt in gelijke zin voor de tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen.

* Artikel 271, eerste lid, luidt: 

  • 1.In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

    • a.langer dan één jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of

    • b.langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van één onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van één onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder opnieuw een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van één onderscheidenlijk vijf jaar of korter wordt aangegaan, geldt deze laatste overeenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.