De meetinstructie

 
 
 
Mario Struik
 

31 juli 2018

Mario Struik

 
 

Dit artikel heeft betrekking op onze juridisch specialisatie:

Bouw- en vastgoedrecht

Handelt een bij de NVM aangesloten (verkopend) makelaar onrechtmatig of onzorgvuldig jegens een koper door in de verkoopinformatie een woonoppervlakte te vermelden dat niet in overeenstemming is met de binnen de vereniging (NVM) geldende meetinstructie? 

Het antwoord dient na HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1176 bevestigend te luiden. 

Met 'de geldende meetinstructie' wordt de 'Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580' bedoeld.  In deze instructie is bepaald dat NVM-makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlate (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden. De meetinstructie dient vanaf 1 september 2010 door NVM makelaars te worden toegepast. De meetinstructie, of liever het gezegd, het niet of foutief toepassen hiervan,  waardoor kopers bij verkoop ineens moesten constateren dat hun woning 'gekrompen' was, heeft tot de nodige lagere jurisprudentie geleid.  In veel gevallen werden de kopers, die alleen de verkopend makelaar nog konden aanspreken omdat in de met de verkoper gesloten koopovereenkomst vrijwel altijd is bepaald dat geen van de partijen enig recht kan ontlenen aan verschil in oppervlak, in het ongelijk gesteld.  Ik verwijs bijvoorbeeld naar Rb. Amsterdam 21 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:11289 en Rb. Gelderland 4 november 2015, 4202019 CV EXPL 15-3748.  

In eerstgenoemde uitspraak werd de vordering van de koper afgewezen omdat de koper het woonoppervlak zelf heeft kunnen waarnemen, terwijl in laatstgenoemde uitspraak werd geoordeeld dat de vordering moe(s)t worden afgewezen omdat niet vast stond dat de kopers schade zouden hebben geleden vanwege het onjuiste woonoppervlak. 

De Hoge Raad stelt in zijn uitspraak als genoemd vast dat de meetinstructie strekt tot de bescherming van de belangen van kopers en verder dat kopers er dus in beginsel vanuit mogen gaan dat de meetinstructie is gehanteerd en dus ook dat de in de verkoopinformatie genoemde woon-of gebruiksoppervlakte dus overeenstemt met de netto woonoppervlakte van de woning. Met zijn uitspraak laat de Hoge Raad het (eerdere) oordeel van het Gerechtshof Amsterdam (zie Hof Amsterdam 24 januari 2017,ECLI:NL: GHAMS:2017:191) in stand.  

De belangrijkste rechtsoverweging uit dat oordeel luidde:  

3.7 Het hof stelt voorop dat de ledenraad van de NVM heeft besloten de meetinstructie voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht te stellen, omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld niet de bruto maar de netto (gebruiks)oppervlakte betreft (vastgesteld volgens de zogenaamde NEN-2580).  
Dat betekent dat indien de meetinstructie op 25 augustus 2010 voor de onderhavige verkoopopdracht gold, [eiseres] met het vermelden van een aanmerkelijk hoger woonoppervlakte dan het netto woonoppervlak van de woning (te weten een verschil van circa 9 m2) jegens [verweerder] onrechtmatig, want in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, heeft gehandeld.
"  

Net als het Hof concludeert de Hoge Raad dus tot aansprakelijkheid aan de zijde van de verkopend makelaar, indien de meetinstructie niet of foutief is toegepast. De standaardmededeling in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend redt de verkopend makelaar ook niet. Die is immers, zo oordeelt de Hoge Raad in navolging van het Hof (Amsterdam) niet specifiek genoeg om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen. 

Of om het met de woorden van het Hof (Amsterdam) te zeggen: 

"Gezien het doel dat met de meetinstructie is beoogd, komt [eiseres] in dat geval - anders dan zij bepleit - geen beroep toe op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratie noch op de onderzoeksplicht van [verweerder] zelf. [verweerder], die stelt dat hij de woning niet heeft nagemeten omdat hij van andere makelaars begreep dat al volgens de nieuwe normen werd gemeten, heeft er dan gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat dit was gebeurd. Aan de exoneratie voor boven- en ondermaten in de verkoopakte en/of artikel 7:17 BW komt evenmin betekenis toe, omdat deze bepalingen alleen [verweerder] en de verkopers regarderen".

Ik kom tot een afronding. 

Heren, dames makelaars, het was dus al opletten geblazen met de meetinstructie, maar na 13 juli jl. telt u helemaal als een gewaarschuwd makelaar.  

Heren dames kopers, reken u nog niet rijk, want ook na deze uitspraak van de Hoge Raad blijft het nog steeds lastig om uw schade vast te stellen en te verhalen, en blijft ook op de aansprakelijkheid van de makelaar nog steeds het nodige af te dingen, getuige ECLI:NL:RBROT:2018:5292, waarin de Kantonrechter in Dordrecht oordeelde dat 'een enkele foutieve toepassing van de meetinstructie niet is te beschouwen als een onrechtmatige daad van de (verkopend) makelaar jegens de koper'.